在深圳迎来经济特区建立40周年之际，与深圳毗邻的一线城市广州，也迎来了城市更新的“高光时刻”。广州的城市更新进程，也因此进一步提升。

8月28日，中共广州市委十一届第11次全会上，广州将城市更新上升到新的高度，其中会议指出，要求全力做强城市更新和人工智能与数字经济双引擎，要以深化城市更新为突破口，全面提升城乡发展质量。

广州城市更新之所以能与人工智能、数字经济产业紧密联合，离不开各大房企对广州本土“产城融合”的谋篇布局。《中国经营报》记者了解到，在广州城市更新即将与人工智能、数字经济“产城融合”之际，作为拥有城市更新开发资本与经验雄厚的开拓者，中国奥园、时代中国以及佳兆业也紧随着广州城市更新步伐，紧锣密鼓地加速布局。

值得一提的是，广州市住建局局长王宏伟此前曾透露，广州城市更新坚决摒弃“一刀切”式的全面改造和不切实际的“大干快上”，不是新一轮房地产运动。

广州突出连片改造 推动城市更新升级

随着广州城市更新工作按下“加速键”、驶入“快车道”，广州市的9项重点工作取得历史性、阶段性成效。

据广州市住房和城乡建设局数据，2020年1~7月，全市共盘活存量用地约19平方公里，新增公共服务设施及配套2.6万个、48万平方米，新增绿化面积136万平方米，实现经济效益、社会效益、生态效益深度融合。

随着经济效益、社会效益、生态效益深度融合，广州的城市土地资源也得到进一步盘活。今年前7个月，广州继续突出连片改造，推动城市更新升级。通过合理整合土地资源，推动成片连片改造，不断优化城市形态，提高市民生活质量。2020年1~7月，全市共完成“三旧”改造2.8平方公里，完成固定资产投资560亿元，同比增长43%。

在城市更新工作提交了一份亮眼的成绩单之后，广州并不满足于如今城市更新的现状，而是在城市更新的基础上加快产城融合。事实上，在今年8月，广州确实对推进城市更新与产城融合有了更明确的要求。

8月28日，广州市委十一届第11次全会上，审议通过《广州市关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》和《广州市深化城市更新工作推进高质量发展工作方案》，对新一轮城市更新做出了重要部署，形成了“1+1+N”政策体系。提出了“2025年前先行推进重点地区更新、2030年前全面推进城市集中建成区更新、2035年前推进全域存量用地系统更新”的总体目标。

市规划和自然资源局牵头制定了多个配套指引。其中，即将印发的《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》划定了三个城市规划建设管理圈层，明确了不同圈层城市更新单元产业建设量（含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套）占总建设量的最低比例要求。

据悉，第一圈层拟定为环城高速以内，要求城市更新产业建设量最低占比为60%；第二圈层拟定为主城区范围，即荔湾、越秀、天河、海珠四区，白云区北二环高速公路以南、黄埔区九龙镇以南、番禺区广明高速以北地区，要求产业建设量最低占比40%；剩余区域为第三圈层。

广州市规划和自然资源局负责人对此表示，下一轮城市更新会通过更新改造优化产业布局，强化产业导入，兼顾提供用于产业和创新的中低成本空间，加强中心城区核心区和重点功能片区的产业用地用房保障，实现产城融合和职住平衡，改变单纯依赖房地产开发的模式，更加聚焦城市的可持续发展。

政企联动 房企深耕布局城市更新

事实上，2020年广州的城市更新工作确实在大力推进，未来的10年，广州产城融合将进一步深化，而城市更新也在这过程中“百花齐放”。

在广州市委十一届第11次全会上，相关部门还透露未来10年，广州还将有300多个城中村启动更新改造工作。据悉，这是从广州1104个城中村中，考虑村民意愿、区位及对广州发展的影响而挑选出来的。其中，在未来3年内实施83个村改造，该批改造的城中村均为涉及城市核心区、功能区、重要城市节点、基础设施建设；5年内，实施183个城中村改造。

龙头企业与政策“相辅相成”，为了跟上广州城市更新工作的步伐，佳兆业集团在今年还成立了广州城市更新服务集团，与佳兆业城市更新集团双轮驱动，集中资源为广州的城市更新发展服务。

“我们在广州更新市场，追求稳定高质量发展的战略，不盲目跑马圈地规模化发展，而是高效高质量推动更新转化落地工作，如小坪村、石溪村、海南村等项目，我们都是追求政府、村集体和企业的多赢局面，真正为村集体带去美好生活，在政府诉求上以时间换空间，最大化释放土地资源，推动产业升级，盘活商业，带来新人流和新产业。” 佳兆业集团副总裁刘策对此表示。

那么佳兆业又是如何实现产城融合？刘策对此介绍，佳兆业城市更新以“城市公共服务商”的战略定位，创新“城市更新+”模式，并与集团控股旗下20余个产业及上下游产业资源相互协同，以空间重构、时间轴重构和生命周期三大维度变革，推进居住体系、产业体系、文化体系、智能体系、健康体系等全面创新，实现城市更新服务价值链的整合与延伸。

而中国奥园则形成了一套“奥园旧改模式”，即通过“专业团队+复合产业”，将教育、医疗、养老、体育、商业、文化、产业、科技等复合产业融入到旧改项目中。此外，中国奥园已经组成了一支城市更新专业团队，从规划设计、改建、复建、拆除、财务管控、后期运营等各个环节都有匹配人才。

目前，奥园在广州荔湾、黄埔、番禺、南沙、增城、花都等区拥有多个城市更新项目。参与改造的广州市增城区南坣村，是增城区第一个通过公开招商方式进行更新改造的旧村，45天改造签约破八成，创增城最快纪录。

而时代中国同样作为比较早进入城市更新领域的房企，旗下城市更新项目主要位于粤港澳大湾区发达城市，比如广州、佛山、东莞等。

城市更新对于时代中国而言亦意义非凡，时代中国相关负责人表示，城市更新有助于促进城市面貌、功能的升级换代，激发城市焕发出新的活力，同时，城市更新反过来也为公司发展提供稳定的优质土地。“在城市更新项目选择方面，政策、区域价值、项目自身现状以及经济指标等都是我们会综合考量的因素。”

取长补短 政策建议为城市更新“保驾护航”

事实上，对于城市更新工作的推进，政策层面早在5年前就在逐步深化。

2015年召开的中央城市工作会议提出，要控制城市开发强度，科学划定城市开发边界，推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变。2016年发布的《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出，有序实施城市修补和有机更新。2019年中央经济工作会议再次提出，要加强城市更新和存量住房改造提升。今年，各地方政府也将城市更新作为编制“十四五”规划的重要内容。

广州市8月召开了市委常委会会议，提出把基础设施建设和城市更新工作与“十四五”规划和国土空间规划、产业规划等衔接起来，强化政策、资金、人力、技术等要素支撑，确保各项工作有力有序有效推进。

而深圳市早在2009年就出台城市更新办法，目前正在对最新修订的《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》公开征求意见。

相较于深圳的城市更新工作而言，刘策认为广州在城市更新工作层面，更倾向于政府主导。“深圳和广州在城市更新模式上是两个典型的代表，深圳行使规则制定与监督管理的角色，对实际工作的参与度不高，广州是政府主导为主，两个模式可以适当地融合一下。”

而在广州城市更新工作进入“加速期”，刘策则建议政府在城市更新的融资、退出上，给予更多的政策加持。“政府要加重产业引入的角色，与更新企业一道参与到产业尤其是重点尖端产业和龙头企业引进的合力中来，这是整个城市的大事情，需要政府加持、扶持企业的市场行为。另外，在符合产城融合的更新项目上，在融资、退出方面政府要给予更多的政策倾斜，保障企业穿越城市更新投资的长周期。”

而中国奥园相关负责人则建议，城市更新过程更应倾听村民等各方的心声。“近年来，随着国家新型城镇化战略的深入实施，城市更新正成为推进区域经济社会变革发展的重要抓手。城市更新，既是民生工程，又是民心工程。在推动城市更新过程中，应更多倾听村民等各方的心声，更多参与到当地的城市建设中。”

时代中国相关负责人则建议，除了城市面貌的更新，还希望能强化产业导入，实现产城融合、职住平衡。“开发商不仅要有房地产开发经验，还需具备综合的产业发展能力。时代中国的产城业务起步也比较早，集团内设立了产城规划中心，协助推动城市更新项目的落地，我们一些地区公司也会专门配搭一组产业人员。今年上半年，我们落地了两个产城项目——佛山爱车小镇、佛山创客小镇，都是这种类型。”

来源：【中国经营报】记者 陈靖斌 广州报道